中國(guó)樓市「下半場(chǎng)」，不會(huì)V型反轉(zhuǎn)，不會(huì)硬著陸

【MyGoNews衷柏宣/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬在2010年5月底的時(shí)候，曾經(jīng)公開說(shuō)過(guò)：「中國(guó)房市不會(huì)再出現(xiàn)像2008年那樣的V型反轉(zhuǎn)?！苟鴱淖罱闹袊?guó)房市數(shù)據(jù)來(lái)看，越來(lái)越多的數(shù)據(jù)正在支持著陶冬的論點(diǎn)。不過(guò)，交銀國(guó)際董事總經(jīng)理?xiàng)钋帑?月初也表示：「中國(guó)樓市不會(huì)『硬著陸』，應(yīng)該能慢慢地?cái)D出泡沫?！?，中國(guó)2010房市「上半場(chǎng)」表現(xiàn)令人徬徨，「下半場(chǎng)」會(huì)有什麼變化，大家都在關(guān)心。
 

陶冬2010年5月下旬在「金融地產(chǎn)趨勢(shì)」論壇上，曾經(jīng)預(yù)言2010年「下半場(chǎng)」中國(guó)樓市的變化，他說(shuō)：「估計(jì)到今年下半年，房屋的供應(yīng)數(shù)量會(huì)明顯上升，供求將會(huì)趨於均衡。因?yàn)?009年6、7、8月份賣出的那些地，一個(gè)個(gè)都在和時(shí)間賽跑，開發(fā)商知道宏觀調(diào)控的大幕正一步步拉開。隨著流動(dòng)性的緊縮，下半年開始，一些『體質(zhì)』比較弱的房地產(chǎn)商就會(huì)缺錢了。」

陶冬還預(yù)測(cè)，下半年房屋供應(yīng)量增加的到來(lái)時(shí)間會(huì)早於預(yù)期，數(shù)量會(huì)大於預(yù)期。但同時(shí)陶冬也認(rèn)為，「重要的是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)，而不是房?jī)r(jià)一下子跌下去。市場(chǎng)也不會(huì)再出現(xiàn)像2008年那樣的V型反轉(zhuǎn)?！?br /> 

交銀國(guó)際董事總經(jīng)理?xiàng)钋帑悓?duì)於2010年「下半場(chǎng)」的房市發(fā)展，也表現(xiàn)出不同程度的憂慮與關(guān)心，她說(shuō)：「中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的估值，無(wú)疑處?kù)度蜉^高水準(zhǔn)，但是，這個(gè)泡沫並非已經(jīng)到了即將要破裂的薄弱程度。主要原因在於(1)房地產(chǎn)貸款的首付比例平均為5成，應(yīng)該說(shuō)很高，遠(yuǎn)高於美國(guó)泡沫破裂前的情形；(2)房地產(chǎn)抵押貸款在個(gè)人存款中的占比還很低，遠(yuǎn)低於美國(guó)、歐洲，也低於日本。換句話說(shuō)，中國(guó)的高房?jī)r(jià)是由較高收入者推動(dòng)的，總體上貸款風(fēng)險(xiǎn)較低。中國(guó)內(nèi)地並沒有到美國(guó)近年的過(guò)度擴(kuò)張住房貸款的地步?！?br />
楊青麗認(rèn)為，從大的政策邏輯上來(lái)說(shuō)，短期不會(huì)有「殺手鐧」政策，但是，會(huì)保持一定的輿論壓力，讓市場(chǎng)有一定預(yù)期，在適度把握政策的情況下，在市場(chǎng)還比較堅(jiān)實(shí)的前提下，樓市應(yīng)該不會(huì)「硬著陸」，能慢慢地?cái)D出泡沫。

一個(gè)比較樂觀的情景是，政策能控制房?jī)r(jià)漲跌空間，然後儘量拉長(zhǎng)消化存量房的空間。在政府與市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)能夠保持平穩(wěn)，在嚴(yán)厲政策預(yù)期下，逐漸消化存量房，同時(shí)留下新增一手房成交量的空間，從而對(duì)沖政策對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、政府財(cái)政的衝擊作用。
 

另一個(gè)可能的情形是，通過(guò)制度變革來(lái)解決房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。如房產(chǎn)稅等政策儘快執(zhí)行，適當(dāng)限制佔(zhàn)有太多房地產(chǎn)資源者，同時(shí)加大供應(yīng)量，方式是打破政府壟斷供地，放開參與土地競(jìng)價(jià)資格，由此加大房屋供應(yīng)量，既能壓低房?jī)r(jià)又能保證新房成交量，財(cái)政收入不會(huì)受太大負(fù)面影響，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也有所保證。只是房?jī)r(jià)下跌，可能會(huì)影響銀行信貸資產(chǎn)的品質(zhì)。
 

從金融面的角度來(lái)觀察，2010年1月份開始，中國(guó)人民銀行連續(xù)3次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，陶冬的解讀是：「資金在量化收縮?！固斩硎荆骸肝艺J(rèn)為下半年，中國(guó)的通貨膨脹會(huì)失控，下半年2大因素會(huì)拉動(dòng)中國(guó)的通貨膨脹往上走。
 

第1個(gè)因素，是大規(guī)模的加工資，不僅僅是城市白領(lǐng)們的工資往上走，農(nóng)民工的工資也在上漲，估計(jì)沿海地區(qū)製造業(yè)，今年大概有600萬(wàn)的工人短缺，而且短缺已經(jīng)明顯地由製造業(yè)向服務(wù)業(yè)蔓延。

第2個(gè)因素，是食品價(jià)格上漲，若控制不當(dāng)，會(huì)帶動(dòng)一場(chǎng)相當(dāng)大的通貨膨脹，由此促使中國(guó)央行加息。陶冬提醒，在工資上漲、食品上漲、租金上漲的情況下，不排除消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(Consumer Price Index，CPI)在今年年底的時(shí)候突破5％，如果這樣的話，一定要警惕利率的上升力度和頻率，會(huì)明顯大過(guò)市場(chǎng)所預(yù)言的幅度。

從這些專家觀點(diǎn)與金融角度來(lái)觀察，中國(guó)樓市「下半場(chǎng)」的狀況，恐怕還是要戒慎恐懼